Thuế chuyển nhượng nhà đất 2026: vẫn 2% hay đã lên 20%?
Đính chính tin đồn “đánh thuế 20% trên lãi”: thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất năm 2026 vẫn là 2% trên giá chuyển nhượng theo Luật 109/2025/QH15.
Bán nhà đất năm 2026 đóng thuế 2% hay 20%?
Khi chuyển nhượng nhà đất, cá nhân nộp thuế thu nhập cá nhân bằng 2% trên giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng. Giá này không được thấp hơn giá Nhà nước. Mức 2% được giữ nguyên theo Luật số 109/2025/QH15, hiệu lực 01/07/2026.
Phương án đánh 20% trên phần lãi, tức chênh lệch giá mua và giá bán, từng được nêu để nghiên cứu. Nhưng phương án này không được thông qua. Vì vậy tin “từ 2026 bán nhà phải nộp 20%” là chưa chính xác.
Ngoài thuế TNCN 2%, giao dịch còn có lệ phí trước bạ 0,5% và phí công chứng, phí sang tên.
1. Vì sao có tin đồn “thuế 20%”?
Trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, cơ quan soạn thảo từng nêu ý tưởng đánh thuế 20% trên phần thu nhập. Phần thu nhập là giá bán trừ giá mua và chi phí. Ý tưởng này thay cho cách thu 2% trên giá chuyển nhượng.
Cách hiểu đó lan truyền khiến nhiều người tưởng năm 2026 bán nhà sẽ bị thu 20%. Trên thực tế, phương án 20% chưa được luật hóa. Luật hiện hành vẫn giữ cách tính 2%.
2. Cách tính thuế TNCN 2% khi bán nhà đất
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản = 2% × giá chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng công chứng. Nếu giá hợp đồng thấp hơn giá đất Nhà nước quy định, thì tính theo bảng giá đất Nhà nước. Với khu Bình Dương cũ, bảng giá này là Nghị quyết 87/2025. Ví dụ giả định: bán căn nhà giá 3 tỷ đồng, thuế TNCN = 2% × 3 tỷ = 60 triệu đồng.
3. Các khoản phải nộp khác khi sang tên
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị nhà đất (bên mua thường nộp).
- Phí công chứng hợp đồng mua bán: tính theo giá trị tài sản, bậc thang.
- Phí thẩm định, lệ phí cấp giấy chứng nhận, phí sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
Bạn có thể cộng nhanh các khoản này bằng máy tính thuế phí sang tên của muanha. Ngoài ra, hãy tra giá đất Nhà nước từng tuyến tại bảng giá đất 2026 để đối chiếu giá tối thiểu.
4. Ai nộp thuế, phí?
Theo thông lệ, bên bán nộp thuế TNCN 2%, còn bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận ai chịu khoản nào trong hợp đồng. Một số trường hợp được miễn thuế TNCN, như chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ và con, hoặc bất động sản duy nhất. Bạn nên hỏi cơ quan thuế để xác định trường hợp cụ thể.
5. Lưu ý để khai đúng, tránh rủi ro
Khai giá hợp đồng thấp hơn giá thực để giảm thuế là hành vi rủi ro pháp lý. Người khai có thể bị truy thu, xử phạt, thậm chí xử lý hình sự nếu trốn thuế lớn. Vì vậy, bạn nên khai đúng giá giao dịch. Trước khi mua bán, hãy kiểm tra sổ hồng, sổ đỏ chính chủ, tình trạng quy hoạch và tranh chấp. Bạn tra cứu tờ/thửa và quy hoạch trên cổng chính thống gisxaydung.tphcm.gov.vn →.
Nếu thửa đất còn là đất nông nghiệp, xem thêm chi phí lên thổ cư 2026.
Nội dung mang tính tham khảo, đối chiếu Luật 109/2025/QH15 và quy định thuế, phí hiện hành. Trường hợp cụ thể, bạn vui lòng liên hệ cơ quan thuế và tổ chức công chứng.
Câu hỏi thường gặp — thuế chuyển nhượng nhà đất
Năm 2026 bán nhà đất nộp thuế bao nhiêu %?+
Có phải từ 2026 đánh thuế 20% trên lãi bán nhà không?+
Giá tính thuế lấy theo hợp đồng hay giá Nhà nước?+
Đối chiếu sổ hồng, số tờ/thửa, giấy tờ chủ nhà — có ghi ngày kiểm.
Mỗi tin dẫn nguồn cổng GIS nhà nước, không số ảo.
Bảng giá đất NQ 87/2025 + mọi con số kèm nguồn và ngày.
Không đăng trùng, không giá ảo câu khách gọi.