Chi phí lên thổ cư ở Bình Dương cũ năm 2026 tính thế nào?

1. “Lên thổ cư” là gì và vì sao phải nộp tiền?

“Lên thổ cư” là cách gọi dân gian của thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Đất nông nghiệp gồm đất trồng cây, đất vườn, ao. Khi được chuyển sang đất ở, thửa đất được phép xây nhà nên giá trị pháp lý tăng lên. Vì vậy Nhà nước thu tiền sử dụng đất tương ứng phần giá trị tăng thêm. Đó chính là phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển.

2. Ba mức 30% – 50% – 100% theo Nghị quyết 254/2025

Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định cách thu tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

• Đất vườn, ao trong cùng thửa có nhà ở — phần trong hạn mức đất ở: nộp 30% mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
• Phần diện tích vượt hạn mức (đến không quá 1 lần hạn mức giao đất ở): nộp 50% mức chênh lệch.
• Thửa đất nông nghiệp riêng biệt (không nằm cùng thửa với đất ở): nộp 100% mức chênh lệch.

Cách phân mức này nhằm hỗ trợ người dân hợp thức hóa phần đất vườn, ao gắn liền với nhà đang ở. Đồng thời, Nhà nước thu đủ với những thửa nông nghiệp tách riêng mang tính đầu tư.

3. Ví dụ minh họa (giả định)

Giả sử một thửa đất vườn cùng thửa có nhà ở và nằm trong hạn mức. Giá đất ở theo bảng giá mới là 30 triệu đồng/m², giá đất nông nghiệp là 2 triệu đồng/m². Mức chênh lệch là 28 triệu đồng/m².

Với diện tích 100 m² thuộc trường hợp 30%, tiền sử dụng đất ước tính = 28 triệu × 100 m² × 30% = 840 triệu đồng. Đây là ví dụ giả định để minh họa công thức. Con số thực tế phụ thuộc giá đất từng tuyến, hạn mức và diện tích cụ thể.

Bạn có thể ước tính nhanh theo trường hợp của mình bằng máy tính tiền lên thổ cư của muanha. Ngoài ra, hãy tra giá đất ở từng tuyến đường tại bảng giá đất 2026.

4. “Hạn mức đất ở” là gì?

Hạn mức giao đất ở là diện tích đất ở tối đa mà mỗi hộ được Nhà nước công nhận. Mức này do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định. Phần trong hạn mức được áp mức thu ưu đãi hơn, còn phần vượt hạn mức áp mức cao hơn. Hạn mức cụ thể khác nhau theo từng khu vực. Vì vậy, bạn nên hỏi Văn phòng Đăng ký đất đai nơi có thửa đất trước khi tính.

5. Thủ tục và hồ sơ cơ bản

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất thường gồm ba loại:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức sổ đỏ hoặc sổ hồng.
• Giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất.

Hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai. Việc chuyển mục đích chỉ được chấp thuận khi thửa đất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã duyệt. Do đó, bạn cần tra quy hoạch trước. Cổng chính thống để tra là gisxaydung.tphcm.gov.vn →, nơi đã gộp cả dữ liệu Bình Dương cũ.

6. Lưu ý cho khu vực Bình Dương cũ

Từ 01/07/2025, Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM. Các phường như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một cũ nay thuộc TP.HCM và áp dụng bảng giá đất theo Nghị quyết 87/2025. Giá đất mới cao hơn bảng giá cũ, nên chi phí lên thổ cư cũng tăng theo. Trước khi quyết định, bạn nên làm ba việc:

• Tra giá đất ở tuyến đường của thửa.
• Xác định thửa thuộc trường hợp 30%, 50% hay 100%.
• Hỏi hạn mức đất ở tại địa phương.

Xem thêm giá đất theo phường tại trang phường Dĩ An và các phường khác.

Nội dung mang tính tham khảo, đối chiếu Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND. Giá trị pháp lý căn cứ văn bản gốc và kết quả xác định của cơ quan thuế, cơ quan đất đai.